Chính phủ thống nhất định hướng xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên niên hạn xây dựng của công trình, đồng thời yêu cầu hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi tòa nhà hết thời hạn sử dụng.
Nội dung này được Chính phủ đưa ra trong Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026, sau phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật tháng 9/2026. Bộ Xây dựng được giao tiếp tục hoàn thiện nội dung liên quan trong dự án Luật Nhà ở sửa đổi.
Thời hạn sử dụng chung cư sẽ gắn với niên hạn công trình
Theo định hướng mới, thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ được xác định theo niên hạn xây dựng của công trình, bảo đảm thống nhất với các quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều này cần được phân biệt với khái niệm thời hạn sở hữu căn hộ. Việc xác định niên hạn sử dụng công trình nhằm quản lý chất lượng và an toàn của tòa nhà trong quá trình khai thác, không đồng nghĩa với việc người dân mặc nhiên mất quyền sở hữu căn hộ khi hết một mốc thời gian cố định.
Đây cũng là vấn đề từng tạo ra nhiều cách hiểu khác nhau trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi. Trước đó, dự thảo từng sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn”, nhưng Bộ Xây dựng sau đó đã loại bỏ cách gọi này để tránh việc người dân hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ sẽ tự động chấm dứt sau 50 hoặc 70 năm.
Hết niên hạn công trình không có nghĩa là người dân mất quyền lợi
Một trong những điểm đáng chú ý trong chỉ đạo mới của Chính phủ là yêu cầu Bộ Xây dựng quy định cụ thể phương án xử lý khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng.
Theo đó, dự luật cần làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà chung cư, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để thực hiện việc xây dựng lại chung cư và quyền tham gia, đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây dựng công trình mới khi tòa nhà cũ hết thời hạn sử dụng.
Như vậy, trọng tâm của chính sách không chỉ nằm ở việc xác định một công trình có thể được sử dụng trong bao lâu, mà còn là cơ chế xử lý tài sản và quyền lợi của cư dân sau giai đoạn khai thác.
Đây là điểm đặc biệt quan trọng đối với người mua căn hộ, bởi vòng đời của một dự án chung cư không chỉ dừng lại ở thời điểm bàn giao mà còn liên quan đến công tác quản lý, bảo trì, kiểm định, cải tạo và xây dựng lại trong tương lai.
Vì sao cần xác định thời hạn sử dụng công trình?
Nhà chung cư là loại hình công trình có mật độ cư dân cao và chứa nhiều hệ thống kỹ thuật quan trọng. Trong quá trình sử dụng, chất lượng kết cấu và các bộ phận của công trình có thể thay đổi theo thời gian.
Pháp luật hiện hành đã quy định việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định thực tế. Khi công trình hết thời hạn thiết kế hoặc xuất hiện tình trạng hư hỏng, có nguy cơ mất an toàn, cơ quan có thẩm quyền sẽ tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng để xác định khả năng tiếp tục sử dụng hoặc phải phá dỡ.
Do đó, niên hạn công trình về bản chất là một công cụ quản lý chất lượng và an toàn của tòa nhà, thay vì một mốc thời gian đơn giản để xác định căn hộ còn hay mất quyền sở hữu.
Quyền lợi của cư dân khi chung cư phải xây dựng lại
Một nội dung được Chính phủ yêu cầu làm rõ trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi là cơ chế xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng và cần xây dựng lại.
Chủ sở hữu được xác định các quyền liên quan đến phần đất và việc tham gia xây dựng lại công trình theo quy định. Đồng thời, trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính và các vấn đề liên quan đến quá trình cải tạo, xây dựng lại cũng cần được quy định cụ thể.
Trước đó, trong quá trình xây dựng dự thảo, Bộ Xây dựng từng đề xuất cơ chế cho phép chủ sở hữu tiếp tục sử dụng diện tích đất để xây dựng lại nhà chung cư, nhưng việc thực hiện phải được triển khai thông qua dự án cải tạo, xây dựng lại theo quy định.
Điều này cho thấy chính sách đang được xây dựng theo hướng xử lý toàn bộ vòng đời của nhà chung cư, thay vì chỉ tập trung vào thời điểm công trình được đưa vào sử dụng.
Không nên hiểu “niên hạn công trình” là thời hạn sở hữu căn hộ
Thông tin về thời hạn sử dụng chung cư đang nhận được sự quan tâm lớn trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, người mua cần phân biệt hai khái niệm: thời hạn sử dụng của công trình và quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản của người dân.
Theo các nội dung mới nhất đang được hoàn thiện, Chính phủ yêu cầu quy định rõ thời hạn sử dụng công trình nhưng đồng thời phải bảo đảm quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn.
Vì vậy, việc một tòa chung cư có niên hạn thiết kế nhất định không nên được hiểu đơn giản rằng sau đúng khoảng thời gian đó, chủ căn hộ sẽ đương nhiên mất toàn bộ tài sản.
Cơ chế kiểm định, đánh giá chất lượng, quyết định tiếp tục sử dụng, cải tạo hoặc xây dựng lại sẽ đóng vai trò quan trọng trong quá trình xử lý từng công trình cụ thể.
Quy định vẫn đang trong quá trình hoàn thiện
Một điểm cần lưu ý là các nội dung nêu trên đang nằm trong quá trình xây dựng và hoàn thiện Luật Nhà ở sửa đổi. Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện quy định trước khi trình các cấp có thẩm quyền theo quy trình lập pháp.
Trước đó, Bộ Xây dựng đã thay đổi cách tiếp cận trong dự thảo khi bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”. Bản dự thảo mới tập trung vào việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và quy định về xử lý, cải tạo, xây dựng lại công trình khi hết thời hạn hoặc khi không còn bảo đảm an toàn.
Do đó, người dân và nhà đầu tư nên theo dõi văn bản pháp luật chính thức khi được ban hành thay vì chỉ dựa vào các thông tin tóm tắt về “chung cư có thời hạn”.
Tác động đối với người mua căn hộ
Việc xác định rõ vòng đời công trình có thể giúp thị trường minh bạch hơn về thông tin kỹ thuật của các dự án chung cư. Đối với người mua nhà, các thông tin như hồ sơ thiết kế, thời hạn sử dụng công trình, chất lượng xây dựng, công tác bảo trì và quy trình kiểm định sẽ ngày càng trở thành những yếu tố cần được quan tâm.
Đặc biệt, với các dự án chung cư mới, người mua có thể chủ động tìm hiểu thông tin về thiết kế, tiêu chuẩn xây dựng, thời điểm nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng cũng như cơ chế quản lý và bảo trì trong quá trình vận hành.
Trong dài hạn, việc quy định rõ trách nhiệm của chủ sở hữu, đơn vị quản lý và các cơ quan có thẩm quyền khi công trình hết thời hạn sử dụng cũng là cơ sở để quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư được thực hiện minh bạch và có cơ chế pháp lý rõ ràng hơn.
Soraland cập nhật thông tin bất động sản mới nhất
Các quy định liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư, quyền sở hữu căn hộ và cải tạo xây dựng lại chung cư đang tiếp tục được hoàn thiện. Soraland sẽ cập nhật khi có văn bản chính thức mới từ Chính phủ, Quốc hội và các cơ quan quản lý chuyên ngành.
Bên cạnh các thông tin chính sách, Soraland cung cấp thông tin về dự án căn hộ, tiến độ xây dựng, giá bán, thị trường bất động sản và hoạt động mua bán – chuyển nhượng – cho thuê căn hộ tại TPHCM.
Soraland – Nhà đẹp giá tốt, Dịch vụ hoàn hảo
Hotline: 0901 879 268
Email: soraland.vn@gmail.com
Địa chỉ: 11B Nguyễn Văn Tiết, P. Lái Thiêu, TPHCM
Thông tin trong bài được tổng hợp từ các nội dung công khai về Nghị quyết 278/NQ-CP và quá trình xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi 2026. Các quy định có thể tiếp tục được điều chỉnh trước khi văn bản pháp luật chính thức được ban hành.